Oppdaget mangler ved din nye bolig?

Rettsforholdet mellom kjøper og selger av bruktbolig reguleres av lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova). I 2022 ble det innført en rekke endringer i loven. Målet var å gjøre bolighandelen tryggere og redusere antall tvister mellom boligkjøpere og -selgere.

Litt forenklet kan endringene oppsummeres til følgende punkter:

1. Det er ikke lenger tillatt med «som den er»-forbehold ved salg til forbruker
2. Nye krav til tilstandsrapporter
3. Innføring av en «minsteterskel» for mangelskrav på 10 000 kroner
4. Innføring av en spesialregel for arealavvik
5. Flere presiseringer av gjeldende bestemmelser i loven (som ikke omtales nærmere her)

Ikke lenger tillatt med «som den er»-forbehold ved salg av bolig

Den viktigste endringen gjelder adgangen for selger til å ta generelle forbehold om boligens tilstand. Før lovendringen ble de fleste boliger solgt med såkalte «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold innebærer i utgangspunktet at selgeren fraskriver seg alt ansvar for skjulte feil og skader i boligen.

Når «som den er»-forbeholdet først var inntatt i kjøpekontrakten, måtte kjøperen finne seg i nokså betydelige feil ved eiendommen. Slik reglene var utformet, var det kun vesentlige feil som utgjorde mangler etter loven. Etter tidligere rettspraksis måtte utbedringskostnaden utgjøre minst 5-6% av kjøpesummen før feilen ble ansett for å være vesentlig.

Etter lovendringen i 2022 er det ikke lenger tillatt for selger å ta «som den er»-forbehold ved salg av bolig til forbruker. Dette fremgår nå av avhendingslova § 3-9 (2).

Dette innebærer i praksis en vesentlig lavere terskel for at skjulte feil og skader vil bli ansett for å være mangler ved boligen. Vurderingstemaet i de fleste saker i dag er om boligen avviker fra det kjøper med rimelighet kunne forvente (avhendingslova § 3-2). Foreligger det et slikt berettiget forventningsavvik, vil boligen ha en mangel som gir rett på prisavslag.

Nye krav til tilstandsrapporter

Normalt får kjøperen opplysninger om boligens tilstand gjennom en tilstandsrapport. Samtidig med lovendringene ble det vedtatt en ny forskrift med nærmere krav til innholdet i disse rapportene. Formålet var at kjøperen skal få et riktig bilde av eiendommens faktiske tilstand.

Forskriften inneholder detaljerte føringer for undersøkelser av blant annet våtrom, tak, drenering, loft, yttervegger, vinduer, balkonger, kjellere, krypkjeller og mye mer. Mange har kanskje fått med seg at takstmennene nå skal bore hull i tilstøtende vegg til våtrom for å undersøke om det er fukt.

Hvis takstmannen ikke har fulgt forskriften, vil det ofte føre til mangelsansvar for selgersiden. Oppdager man for eksempel fukt i veggene på badet, og det viser seg at takstmannen glemte å bore hull i tilstøtende vegg for å måle fukt, eller selger har nektet takstmannen å foreta slikt inngrep, vil man som regel ha et krav mot selgersiden.

«Minsteterskel» på 10 000 kroner

I avhendingslova § 3-1 (4) ble det videre inntatt en såkalt minsteterskel for mangelskrav på 10 000 kroner.

Formålet med bestemmelsen var at regelen skulle virke konfliktdempende ved at kjøperen ikke kan fremme mangelskrav om beskjedne beløp. Regelen må ses i sammenheng med at den gamle vesentlighetsterskelen ble fjernet. Lovgiver ønsket å senke terskelen for å gjøre gjeldende mangelskrav, men ville samtidig unngå krangling om løse lister og støv på stikkontakter.

Ellers bør man merke seg at feil som koster mer enn 10 000 kroner å utbedre ikke nødvendigvis innebærer at boligen har en mangel. Som nevnt må det foreligge et avvik fra kjøpers berettigede forventninger. Er det for eksempel opplyst at badet er utgått på levetid, hjelper det selvsagt ikke at utbedringskostnaden er høyere enn 10 000 kroner – badet har ingen mangel i et slikt tilfelle.

Ny spesialregel om arealavvik

Ved lovendringene ble det videre innført en egen spesialregel om arealavvik. Regelen ble inntatt i avhendingslova § 3-3 (2), og har følgende ordlyd:

«Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. […]»

Regelen innebærer en lavere terskel for mangel ved arealavvik sammenlignet med tidligere.

Dersom avviket mellom det opplyste og faktiske areal utgjør mer enn 2% og minst 1 kvadratmeter, har boligen nå en mangel. Er en leilighet for eksempel opplyst å være 90 kvm, men den i realiteten viser seg å være 88 kvm, foreligger det et avvik på 2,2%. Boligen har dermed en mangel i et slikt tilfelle, og kjøperen har rett på prisavslag.

Oppsummering og erfaringer

Kjøpers rettslige stilling er betydelig styrket gjennom de nye reglene, særlig gjennom at det ikke lenger er tillatt for selger å ta «som den er»-forbehold. Dersom kjøper først oppdager avvik ved eiendommen, er det nå lettere å få gjennomslag for mangelskrav overfor selgersiden.

Vår erfaring er at dette også er tilfellet i praksis. Kjøper og selger kommer oftere til en minnelig løsning. I saker som går for domstolene eller Finansklagenemnda, opplever vi at det skal mindre til før kjøper får medhold.

Likevel må det understrekes at en kjøper ikke kan forvente en plettfri bolig når denne kjøpes brukt. I mange tilfeller er det gitt risikoopplysninger knyttet til ulike bygningsdeler, enten av selger selv eller i en tilstandsrapport som selger har innhentet. Dette kan være opplysninger om alder, risikokonstruksjoner, symptomer på skade osv. Slike opplysninger inngår i vurderingen av hva kjøper med rimelighet kunne forvente av boligen, og dermed hvilke feil som vil utløse et mangelsansvar for selgeren.