Hva skjer med boligen ved et arveoppgjør?
Boligen utgjør ofte den største verdien i et dødsbo. Når en eier går bort, oppstår det viktige spørsmål: Skal noen overta boligen? Må den selges? Hvordan fastsettes verdien? For å sikre et ryddig arveoppgjør er det avgjørende å få oversikt over både reglene og familiens ønsker tidlig i prosessen.
Hva var avdødes formue?
Før arven kan fordeles må det først avklares hva som var avdødes formue, og hva som derfor inngår i avdødes dødsbo. Dersom den avdøde var gift gjelder det særskilte regler for fordeling av formue mellom ektefellene. Her kommer reglene om felleseie, særeie og eventuelt skjevdeling inn.
Dersom avdøde var samboer deles som regel verdiene etter hvem som var eier.
Ektefelles rettigheter
Dersom avdøde var gift, har gjenlevende ektefelle ofte rett til å sitte i uskiftet bo med felles bolig og innbo. Dette innebærer at arveoppgjøret utsettes, og ektefellen kan fortsette å bo i boligen som før. Merk at den ubetingede uskifteretten kun gjelder dersom ektefellene hadde felleseie og felles barn.
Dersom avdøde hadde særkullsbarn kreves det samtykke fra disse for uskifte.
Ektefellen kan også i visse tilfeller ha rett til å overta boligen på bekostning av de øvrige arvingene.
Samboers rettigheter
Samboere har mer begrensede rettigheter enn ektefeller, men etter arveloven kan samboer sitte i uskiftet bo med blant annet felles bolig og innbo dersom partene har, har hatt eller venter felles barn. Samboere uten felles barn har ingen rett til uskifte, men kan sikres gjennom testament.
Les mer om samboers rett til arv og uskifte her.
Livsarvinger – barn og barnebarn
Livsarvingene kan velge å overta boligen sammen, eller la én arving kjøpe ut de andre. Dersom ingen ønsker å overta, må boligen ofte selges og verdien fordeles.
Dersom man ønsker å tilgodese en av barna med boligen eller hytten kan arvelateren ved testament gi en livsarving rett til å få arven utdelt som en bestemt eiendel. Dette gjelder også om eiendelen er verd mer enn arvingens del av arven, forutsatt at livsarvingen betaler det overskytende til dødsboet.
Fastsettelse av verdi og økonomisk oppgjør
Verdien på boligen skal normalt fastsettes til markedsverdi på dødstidspunktet. Dette kan gjøres ved:
- Takst fra fagkyndig
- Verdivurdering fra eiendomsmegler
- Gjennomsnitt av flere vurderinger
Dersom arvingene ikke blir enige om verdien på en eiendel, må verdien fastsettes ved skiftetakst gjennom tingretten. Skiftetakst betyr at retten vurderer og fastsetter verdien. Som hovedregel skal taksten svare til eiendelens omsetningsverdi – altså den prisen man kunne fått ved salg på det åpne markedet. I noen tilfeller gjelder andre regler, for eksempel hvis det finnes offentlige prisreguleringer som setter et tak på salgsprisen, eller hvis spesielle regler gjelder for visse typer eiendeler, som odelseiendom. For slike eiendommer kan det være egne regler for hvordan verdien skal beregnes.
Oppgjør og dokumentavgift
Når en arving overtar boligen, får vedkommende fradrag for sin arveandel. Dersom boligens verdi overstiger arveandelen, må den ekstra verdien betales til boet. Arvinger slipper dokumentavgift for den delen de arver etter arveloven, men må betale avgift for eventuell verdi utover den lovbestemte arveandelen. Dokumentavgift er en avgift som betales ved tinglysing av eierskifte, og utgjør vanligvis 2,5 % av kjøpesummen.
Uenighet og tvisteløsning
Hvis arvingene ikke blir enige om boligen, kan salg være en praktisk løsning. Ved fastlåst uenighet kan tingretten åpne offentlig skifte. Da overtar en bostyrer ansvaret for oppgjøret, og eiendelene blir ofte solgt. Offentlig skifte innebærer at prosessen styres av retten, og arvingene har mindre innflytelse på resultatet.
Planlegging for fremtiden
Et tydelig testament kan sikre at fordelingen skjer etter dine ønsker og redusere risikoen for konflikt mellom arvingene. Tidlig dialog om ønsker og muligheter for utkjøp gir forutsigbarhet og færre konflikter. Dette legger grunnlaget for en ryddig prosess i en ellers krevende tid.
Trenger du hjelp med arv eller bolig i dødsbo?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering.
